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投资报告2016海外投资已经不再是富人专

时间:2020-02-15 20:23:52 来源:互联网 阅读:0次

投资报告:2016海外投资已经不再是富人专利

一、国内经济状况

(一)经济增长保持较低水平,存在较大下行压力

海居派分析:2016年上半年,国内生产总值突破34万亿元,同比增长6.7%。但增速处历史较低水平,存在较大的下行压力。

(二)人民币持续贬值

海居派数据分析,在国内经济增速放缓,人民币加入SDR等因素影响下,人民币持续贬值,2016年人民币对美元中间价就已经贬值了6.24%。

2016 年12月,美元指数突破100大关,创8 个月新高。美联储在2016 年12月宣布加息,并且预计在2017年加息3 次,海居派认为美元指数有望继续保持“看涨”的趋势,人民币贬值压力增大。

(三)国内房产市场如履薄冰

近年来中国房地产市场异常火爆。特别是,人民币汇率一直处于升值的预期中,从而导致大量的海外资金涌入中国房地产市场,以寻求资产增值的机会。而现如今,随着美元走强等多方面的影响,外资开始呈现逐渐撤离的态势,中国资本市场的流动性资金日趋紧张,海居派认为这进一步加大了中国房地产行业按揭贷款与开发贷款的难度。

海居派结合数据统计,自2016 年10月以来,北京、天津等共计19 个城市相继出台了限购政策,加大对楼市的调控力度。从市场数据反映来看,10 月份中国一、二线城市房价环比涨幅迅速回落,尤其以深圳房价受调控措施影响为明显,10 月份房价比9 月份房价下降了0.5%。由此可见,中国房地产市场受国内房价涨幅以及相关政策等风险的影响,已对其投资收益带来了极强的不确定性。总而言之,海居派认为中国的房地产行业已不再是投资者为理想的选择。

二、海外房产投资分析

(一)海外置业总体概括

海居派分析统计,2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元,同比增长近53%,再创历史新高。中国投资者在全球的购地活动也卷土重来,同比增长44%。

82.4%的中国投资者将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场,中国投资者的热潮还会继续席卷全球。

1.房地产仍为海外投资者欢迎的热门投资产品

《》对中国家庭对外投资的年度保密调查结果已经发布,海居派对调查报告分析显示,尽管中国实施严格的资本管制政策,但还是有越来越多的中国投资者打算在未来两年增加离岸资产持有量,而主要目的也从增大获利转变成了对冲风险。房地产仍将继续作为受海外投资者欢迎的热门投资产品。

2.海外投资已经不在是富人的专利

海居派从看出,此处将调查将投资者分为三类:今年的调查中与往年不同的是:首次引入了新的样本群体,

从报告中海居派看出,可支配流动资金在 60万-600万人民币,想要通过海外投资实现资产多样化的“ 大众富裕“(mass affluent)现有的海外资产占总资产比例的平均水平为25.4%。

另外两个调查群体是:可支配流动资金在 600万-6000万人民币的“ 富裕人群”普遍将总资产25.9%的进行了海外投资。可支配流动资金在 6000万人民币以上的“ 非常富有人群”平均持有总资产比例19.3%的海外投资。

(二)中国高净值人群特征

据海居派数据分析:截止2016年5月,中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万,比2015年增加13万人,增长率达到10.7%。总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万,比2015年增加1.1万人,增长率高达14.1%。预计到2020年,可投资资产大于600万人民币的家庭将达到346户,同比增速13%,远高于全球5.9%的平均增速。

海居派分析:有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为主要标的,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看,海居派认为公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置多的海外房产类型

。商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响,在海外置业房产类型所占比例较低。

(三)海外房产投资需求分析

海居派认为,“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的主要原因。2016年第三季度全国GDP增速为6.7%,国内经济陷入增长缓慢期;加之近人民币汇率的低迷不振,更多高净值人群开始放眼于全球,并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。54.1%的受访者预期中国经济将会进一步放缓,而47.3%的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8%。

近几年来,国人送子女出国留学的比例逐年增长,并呈现低龄化的趋势,因此海居派认为子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。据海居派数据分析显示:高净值人群在海外置业的区域选择上,“学区房”置业以52%高居首位。

(四)未来海外置业趋势

海居派数据分析显示,在未来海外置业趋势上,美国是中国人购买海外房产的目的地,在此次调查中有28.3%的受访者选择了美国房产,其次是加拿大(22.6%)和澳大利亚(20.8%)。

三、全球城市投资回报分析

海居派数据分析显示,前50名投资回报率的城市共来自17个国家,其中美国多,有16个城市进入前50,其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个,德国和日各有3个,韩国、泰国、西班牙、新西兰和中国各有2个,爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。

注:“海外置业投资回报指数”是根据当地的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如,温哥华房价年涨幅25.5%,租金收益率4.6%,汇率涨幅6.7%,三项相加得投资回报率36.8%;奥克兰房价年涨幅16.6%,租金收益率3.1%,汇率涨幅12.8%,三项相加得投资回报率32.5%。伦敦房价年涨幅10.9%,租金收益率3%,而汇率跌了11.9%,三项相加得投资回报率才2%。

四、2016年全球房产市场热点纷呈

(一)澳大利亚

尽管2016年年初,澳洲四大国有银行便开始了对海外人士购房贷款的严格控制,但这似乎毫不影响澳洲房地产市场热度的持续升温。海居派数据分析,近十几年各首府城市房价基本保持稳定上涨,悉尼、墨尔本房价增长更是领跑全澳,达到65.9%和48.6%(从2012年5月份到现在)。澳洲热门城市房地产市场住宅拍卖清盘率奇高,截至2016年10月份,过去12个月澳洲房屋总回报率达到11.2%(包含房价上涨及租金回报),回报率的城市为悉尼(14.2%),墨尔本紧随其后(12.5%)。

(二)日本

日本房产在2016年稳步前行,负利率政策、刷新纪录的国外游客数量、税收减免优惠等都在鼓励着投资者购置日本房产。

“观光立国”的经济推动战略的实行,东京、大阪等热门旅游目的地城市的宾馆入住率高达 80% 以上。2016 年日本的旅馆业法终于将民宿合法化,一些专业的房屋管理公司的出现,帮助房东解决了管理、收租、保洁等问题,使得民宿运营更为规范。海居派分析认为,长远来看,2020年的东京奥运、博彩业合法化加上旅游的持续走热,投资日本市场充满机会。

(三)加拿大

2016年,加拿大温哥华及多伦多两地楼市依然保持高需求低供应,房价持续走高的形势,尽管下半年温哥华出台了针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策,据海居派数据分析,但大多和大温地区的房价分别上涨了20.28%和20.54%。

(四)英国

2016年可以说是英国房地产市场波澜起伏的一年。4月印花税改革之后英国的房屋销量锐减,成交量不振。6月底的“脱欧”公投对房地产市场的打击更是沉重,外商企业纷纷撤离伦敦,英镑暴跌。即使如此,英国的房价依然坚挺上扬,据海居派数据分析,过去一年英国房价增长6.9%,脱欧大选带来的不稳定性并没有给房地产市场带来大的影响。八月份的成交金额反而有所上涨。房屋供求不平衡是房地产价格一直保持稳定的原因之一。

作为全球留学生目的地之一,英国的学生公寓供给缺口严重,投资潜力大,学生公寓总价低、投资风险小、需求稳定、空置率低、租客质量稳定,堪称英国投资项目。据海居派数据分析,2016年英国学生公寓的交易额约31亿英镑,留学生同比增长0.4%,学生公寓供求仍然不平衡,学生:床的比值已从2.1增长到2.3。投资学生公寓的收益可达7%-9%,远远超过写字楼及住宅。

(五)泰国

2016年是泰国房地产市场由保持稳步增长发展为持续走强,房产价格也是一路上升。其投资热门目的地是曼谷、芭堤雅、普吉岛、清迈。据海居派数据分析,2016年季度泰国公寓价格平均上涨4.7%。泰国凭借着旅游业的繁荣,当地的房地产市场正在逐渐受到全球投资者的热捧。曼谷作为泰国人口多的城市居住需求大,房屋的占用率可达到95%左右,中型公寓的(120㎡)年租金的回报率可达到8.05%左右。

泰国房产一直凭借投资门槛低,租金收益高的优势吸引投资者,再加上新近推出的50年养老签证,更增加了泰国房产投资的吸引力。

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